TAPUDAN.NET İLE BİLMENİZ GEREKENLERİ KOLAYCA ÖĞRENİN!

Tapunuzu Almadan Önce Gayrimenkul Ekspertiz Yaptırın, Bilmeniz Gerekenleri Kolayca Öğrenin! Tapu bilgilerinin yanında, güncel imar durumu, değerine etki eden faktörleri, fiyat değerlemesi gibi kapsamlı bilgileri öğrenebilirsiniz. *Fiyatlar, mülkün cinsine, büyüklüğüne ve belediyelerin harç bedellerine göre değişkenlik göstermektedir.

Emlak Endeksi’nde: Satılık ve Kiralık Fiyatlar, Satılık ve Kiralık Metrekare Fiyatları, Amortisman Süresi, Konum Karşılaştırma, Kategorilere Göre Filtreleme, Önemli Yerler ve Çevresindeki İlanlar, Demografik Bilgiler, 6 Aylık Tahmini Fiyatlar gibi bir çok alanda bilgi yer almaktadır.

Tapudan.net Emlak Endeksi, son yıllara ait veriler kullanılarak oluşturulur. Bu veriler kullanılarak oluşturulan sonuçlar istatistiksel modele dayalı tahmini verilerdir.

Bu tahmini değerlerin gerçek değerlere uygun olmaması ve/veya ileriye dönük 6 aylık tahmini verilerin gerçekleşmemesi halinde tapudan.net’in herhangi bir sorumluluğu bulunmamaktadır. Bu tahmini değerlere dayanarak alım-satım dahil herhangi bir işlem yapılması halinde; kullanıcıların veya 3.kişilerin uğrayabileceği zararlardan tapudan.net sorumlu değildir.

Tapu tipi, kredi başvurusunun onaylanması için önemli bir kriterdir. Tapu tipleri temelde ikiye ayrılmaktadır: Konut tapusu ve işyeri tapusu. Konut kredisi çekilecekse, ayrıca bilinmesi gereken tapu tipleri vardır:

• Kat mülkiyeti tapusu
• Kat irtifakı tapusu
• Hisseli tapu

Tapuda Mesken Nedir?
Tapuda mesken, konut tapusu anlamında kullanılır. Meskenin kelime anlamı ikamet edilen yer, ikametgah ve konuttur.

Ofis Tapulu Ev Nedir?
Ofis tapulu ev, belirli şartları karşılayarak ofis tapusuna dönüştürülmüş konutları kapsamaktadır. Bu sayede evler aynı zamanda iş yeri olarak kullanılabilmektedir. Mesken tapusunu ofis tapulu eve dönüştürmek için Kat Malikleri Kurulu’nun oy birliği ile onay vermiş olması gerekmektedir.

Hangi Tapu Tipleri İçin Ev Kredisi Kullanılabilir?
Kat Mülkiyeti Tapusu Nedir? Ev Kredisi İçin Uygun mu?
Günümüzde daire almanın en iyi yöntemlerinden biri, faiz oranları araştırılarak kredi çekmektir. Konut kredisinin onaylanma olasılığı ise kredi puanınıza, kredi tutarına ve alacağınız evin tapu çeşidine bağlıdır.

Kat mülkiyeti tapusu, alım satım işlemlerinde konut kredisi kullanacaklar için en uygun çeşittir. Kat mülkiyeti tapusunda binanın yüzölçümü bilgisinin yanı sıra kişiye ait olan bağımsız bölümün numarası, katı, niteliği ve sahip olanın kimlik detayları gibi bilgiler yazmaktadır. Bu belge aynı zamanda iskan izninin alındığını da göstermektedir.

Sahip olduğunuz bu tapuyu bankalara teminat göstererek kredi çekebilirsiniz. Bu nedenle ev satın alırken evin tapusunun kat mülkiyetli olmasına dikkat etmeniz gerekir.

Konut kredisi çekmeden önce tüm kredi seçeneklerini değerlendirmenizde fayda vardır.

Kat İrtifakı Tapusu Nedir? Ev Kredisi İçin Uygun mu?
Kat irtifakı tapusu, henüz iskanı alınmamış konut tapularını kapsar. Yani kat mülkiyeti tapusuna göre daha çok bina tapu bilgilerini içeren tapu çeşidi olarak düşünülebilir. Kat irtifakı tapusu, ev sahiplerinin yapı ya da yapı bütünleri içerisinde bulunan konut paylarını gösteren belgeye denmektedir. Ev sahibi, bu tapu eşliğinde Tapu Müdürlüğü’ne giderek kat mülkiyetli tapu alabilir.

Kat irtifaklı tapular da konut kredisi için uygundur; fakat bankalar, kat mülkiyeti tapusunu daha çok tercih eder.

Hisseli Tapu Nedir? Ev Kredisi İçin Uygun mu?
Hisseli tapu, adından da anlaşılacağı üzere konut üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olarak geçtiği tapu çeşidine denir. Mülke ortak olan maliklerin isim ve sayı bilgilerini veren bu tapu çeşidi, detaylı bir mülkiyet hakkı belirtmez. Bu tapu çeşidinde arsa üzerinde hak sahibi olduğunuzun bilgisi vardır ama hangi alanın size ait olduğu belli değildir.

Bankalar, hisseli tapuya sahip gayrimenkuller için kredi vermezler, çünkü olası kişisel anlaşmazlıklarda mahkemeler uzun yıllar boyunca devam edebilmektedir.

Uygun fiyatları ve esnek ödeme seçenekleri nedeniyle inşaat projelerinden ev almak, birçok kişi için oldukça avantajlı bir seçenektir. Bu süreçte alışveriş güvencesi, alım sürecinin nasıl işlediği veya evin değerinin nasıl belirlendiği gibi sorular ise akıllardaki en temel sorulardır.

Projeden Alınan Evlerde Yasal Güvence Var mı?
2000’li yıllardan itibaren hızla Türkiye’de projeler geliştirilmeye ve konutlar inşa edilmeye başlandı. Projeden ev satın alacak vatandaşların herhangi bir sorun ile karşılaşmaması ve inşaat şirketlerinin ödemeler konusunda sorun yaşamaması için de Türkiye Cumhuriyeti Gümrük ve Ticaret Bakanlığı, 2014 yılında (Bakanlık daha sonra Ticaret Bakanlığı ve Gümrük Bakanlığı şeklinde ikiye ayrıldı.) Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik yayımladı.

Yönetmelik ile yasal düzenleme net çizgiler içerisine alındı ve projeden ev almak çok daha kolay hale geldi. Yönetmelik ile düzenlenen bazı konular şöyle:

Alıcılar herhangi bir şart aranmaksızın sözleşme imzalandıktan sonra 14 gün içerisinde cayma hakkına sahiptir.
Satıcılar, konutların tamamlanamaması durumu ile ilgili sigorta yaptırmakla mükelleftir.
Konutların devir ve teslim süreleri en fazla 36 aydır.
Kısacası alıcılar ile inşaat şirketleri, çeşitli yasal düzenlemeler ile birbirlerine bağlıdır ve herhangi bir aksaklıkta fesih gibi yasal süreçler işletilebilir.

Türkiye’de sadece ön ödemeli konut satışına dayanan projelerin olmadığını da belirtmemiz gerekir. 2010’lu yıllardan itibaren hızla hayatımıza giren ve gelişen bir alan olan kentsel dönüşüme uğrayan projelerde de ev satışları yapılabilmektedir.

Kentsel dönüşüm projelerinde ev satışlarında hem vatandaşların hem de şirketlerin hak kaybına uğramaması için 6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanun yürürlüğe girdi.

Kanunda, ev sahiplerinin dönüşüme nasıl dahil olacağı, inşaat şirketlerinin şartları ve dönüşüme uğrayan yapılardan ev alacak kişiler ile ilgili bazı maddeler bulunur. Ev alacak kişilerin bilmesi gerekenler şöyle:

Satış, inşaat başlamadan önce gerçekleşiyorsa gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin geçerlilik süresi 5 yıldır.
Satış, hasılat paylaşımı denilen yöntem ile yapılıyorsa hem hak sahipleri hem de inşaat şirketi ile anlaşılması gerekebilir.
Kentsel dönüşüm kapsamında yapımına başlanacak bir projeden ev sahibi olan kişilerin, “Ev Sahipleri İçin Kentsel Dönüşüm Rehberi” başlıklı yazımızı okuması yararlı olabilir. Çünkü kentsel dönüşüm projelerinde, ikamet ettiği evi yıkılıp tekrar yapılacak olan kişiler, projelerden sıfırdan ev alan kişilerden farklı olarak kira yardımı gibi özel haklardan yararlanırlar.

İnşaat Projelerinde Ev Nasıl Alınır?
İnşaat projelerinin herhangi bir döneminde ev almak için şirketle görüşülebilir ve görüşülen döneme göre ödenecek ücret, farklılık gösterebilir. Eğer alıcı kendine uygun bir konut bulursa alım için başvuru yapabilir. Alım konusunda mutlaka dikkat edilmesi gereken konu ise gayrimenkul satış vaadi sözleşmesidir. Sözleşme ile ödenen tutar, oda sayısı, kat planı ve evin bulunduğu kat gibi detaylar noter huzurunda tasdik edilir. İnşaat tamamlandığında ise alıcı, evinin tapu devrini yaptırabilir.

İnşaat Projelerinde Evin Değeri Nasıl Belirlenir?
İnşaat projeleri için inşaat başlamadan önce, sırasında ve sonrasında gibi bir ayrıma gitmek mümkündür. Genellikle inşaat başlamadan önce ev için çok uygun bir ücret ödenir. Tamamlanma aşamasına yaklaşıldıkça ücretler artar ve nihai noktaya ulaşır. Bu nedenle de evin değeri, projenin başlangıcından itibaren değişiklik gösterebilir. Tabii ki proje dışında bir ev alınsa da değere etki edebilen muhit veya ulaşım gibi özellikler, projelerde de değerin belirlenmesi sürecinde önemli kriterlerdir.

Kısacası iyi bir muhitte, toplu taşıma araçlarına yakın bir konumda ve projenin başlangıç safhasında alınan evlerle büyük bir tasarruf sağlanabilir.

Alıcı evin değerini benzer evlerle kıyaslamak isterse Emlak Endeksi’nden yararlanabilir. Böylece hem muhitin ortalama fiyatlarını görebilir hem de gelecekte kiraya vermesi durumunda kazanabileceği gelirden haberdar olabilir.

İnşaat Projelerinde İzinleri Kontrol Etmek Gerekir mi?
İnşaat projelerinin izinlerini öğrenmek, kontrol edebilmek ve bunların uygulanıp uygulanmadığını kontrol edebilmek için hem mesleki yeterlilik hem de deneyim gerekir. Bu nedenle projeden ev alacak kişilerin bu işlemleri yapabilmesi oldukça zordur. Ancak tapudan.net, ilana aldığı projelerin yasal süreçlerini kontrol eder. Böylece tapudan.net aracılığı ile güvenle projelere dahil olunabilir ve inşaat projelerinden ev alınabilir.

İnşaat projelerinden ev alımı, anahtar teslim olarak adlandırılan ve halihazırda inşa edilmiş olan evlere göre biraz daha farklıdır. Öncelikle ev, alındığı dönemde hala inşaat halindedir. Bu nedenle de tapu devri ve ödeme gibi aşamalarda bazı farklılıklar bulunabilir. Ayrıca evin ne kadar ışık aldığı veya manzarasının nasıl olduğu gibi detayların anlaşılması da alıcı açısından bir hayli zordur.

Bu nedenle de inşaatı başlamamış veya devam eden projelerden ev alacak kişilerin, projeden ev almadan önce bilmesi gereken bazı ufak püf noktaları bulunur.

İNŞAAT PROJESİNDE EV NASIL İNCELENİR?

Konut projelerinde evler hala inşaat halindedir veya inşaat henüz başlamamıştır. Bu nedenle de genellikle evleri inceleme fırsatı bulunmaz. Ancak bazı şirketler, evlerin birebir kopyasını yapar. Alıcıların kopyaları incelemesi mümkündür. Fakat tam olarak evin ölçüleri incelenmek isteniyorsa kat planına bakılmasında fayda vardır.

Böylece evin ölçüleri rahatça görülebilir ve ihtiyaçları karşılayıp karşılamadığı anlaşılabilir. Eğer incelenen ev, alıcının ihtiyaçlarına uygunsa fiyatlar kontrol edilmelidir.

İNŞAAT PROJESİNDE EV FİYATLARI NASIL BELİRLENİR?

İnşaatın tamamlanma oranına göre konut projelerinde fiyatlar değişiklik gösterir. İnşaat başlamamışsa veya yeni başlamışsa fiyatlar en düşük seviyededir. Tamamlanma oranına göre de fiyatlar artar. Ev yatırım için alınıyorsa emlak endeksinden mutlaka benzer konutların fiyatlarına bakılmalıdır.

Böylece evin satışı durumunda ne kadar kâr elde edilebileceği öğrenilir. Eğer ev uzun yıllar yaşamak amacıyla alınıyorsa da ihtiyaçlar tekrar gözden geçirilmeli ve projenin fiyatıyla karşılaştırma yapılmalıdır.

Örneğin evde çocuk varsa çocuğun gideceği muhtemel okullar ile proje arasındaki mesafe mutlaka kontrol edilmelidir. Bu sayede alıcılar gelecekte yüksek servis ücretleri gibi ekstra masraflardan kaçınmış olur. Fiyat kontrolü yapıldıktan sonra son işlem satın almadır.

İNŞAAT PROJELERİNDEN EV NASIL ALINIR?

İnşaat projelerinde ev hemen satın alınamaz. Öncelikle gerekli başvurular yapılır ve kredi gibi işlemlere gerek duyuluyorsa bu işlemler halledilir. Daha sonra konut ön satış sözleşmesi imzalanır. Sözleşme ile alıcının ve inşaat şirketinin hakları belirlenir. Burada evin hangi tarihte teslim edileceği ve ev için alıcının ne kadar ücret ödeyeceği açıkça yazar.

Alıcı ücretini ödeyip teslim tarihini beklemeye başlar ve tarih geldiğinde de evin tapusu devredilir. Devir işlemi ile beraber satın alma işlemi sona ermiş sayılır. Evin üzerinde konut kredisi ipoteği gibi satışı kısıtlayacak herhangi bir yasal engel yoksa ev başka bir kişiye satılabilir.

Tapu devri ile ilgili detaylı bilgi almak isteyen alıcılar “Projeden Alınan Evin Tapu Devri Nasıl Yapılır?” başlıklı yazımızı inceleyebilir.

Yapılar belli bir plan doğrultusunda inşa edilir. Projeden ev alan kişiler de evlerinin nasıl bir dizayna sahip olacağını veya ne kadar büyüklükte olacağını kat planı ile öğrenebilir. Kat planı içerisinde mutfağın metrekaresi veya antreye açılan kapılar gibi detaylar görülebilir. Bu nedenle de inşaatı tamamlanmamış bir projeden ev alınacaksa kat planından, evin ihtiyaçlara uygun olup olmadığı tespit edilebilir.

Kat Planı Nedir?
Kat planı, çok katlı mimari projeler için hazırlanan özel yapı çizimlerinin genel adıdır. Katların planlarında merdivenler ve asansörler ile daire veya ofislerin kuş bakışı görünümü yer alır. Böylece bir evin net metrekaresi rahatça görülebilir ve net metrekare ile brüt metrekare arasında yaşanabilen farkların önüne geçilebilir.

Net ve brüt metrekarelerin nasıl hesaplandığını detaylıca öğrenebilmek için “Evin Metrekaresi Nasıl Hesaplanır?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

İnşaatı Tamamlanmamış Evlerin Metrekaresi Nasıl Hesaplanır?
İnşaatı tamamlanmamış projeden daire alınacaksa evlerin metrekaresi iki şekilde öğrenilebilir. Birinci seçenek örnek dairelerdir. Özellikle 200-300 daire gibi oldukça fazla konuta ev sahipliği yapan projelerde örnek daireler, inşaatın başlamasıyla beraber hazırlanır. Satın almak istenilen tipteki daire de burada rahatça ziyaret edilebilir ve detaylar kolayca görülebilir.

Ayrıca bu tip konutlarda dilenirse metre kullanıp odaların metrekareleri hesaplanabilir ve evin toplam net metrekaresine ulaşılabilir.

Bazı projelerde ise inşaat başlamadan ev satışları yapılabilir. Böyle bir durumda ise evin kat planından veya kat planının maketinden inceleme yapılması gerekir. Plan içerisinde kapıların nereye doğru açıldığı, evin odaları, pencerelerin konumları ve yerleşim düzeni gibi detaylar görülebilir.

Projelerin birçoğunda satın almak istenilen daire tipinin detaylı kat planında tek tek bölümlerin metrekareleri yer alır. Kat planından evin net metrekaresini öğrenebilmek için bu değerlerin toplanması çoğunlukla yeterli olur. Ancak bazı kurumlar bu işlemi gerçekleştirmeyebilir.

Ev Satarken Nelere Dikkat Etmeli?
Kat planını incelerken evin net metrekaresi öğrenilmek isteniyorsa ve bölümlerin metrekareleri yazmıyorsa duvar olarak işaretlenen bölümlerin kullanılması gerekir. Genellikle duvarların tamamının iç renk dolgusu aynıdır. Kapılar ve kapı kirişleri ise zıt renk ile gösterilir. Projelerin kat planlarında büyük oranda siyah renkle duvarlar ve beyaz renkle kirişler gösterilir. Ayrıca kapılar çok ince bir çizgi ile işaretlenir ve açılma yönleri kesik çizgilerle ifade edilir.

Son olarak duvarların uzunluklarının çarpımı ile ev bölümlerinin metrekaresine ulaşılabilir. Bölümlerin metrekarelerinin toplamı ise evin net metrekaresini verir.

İnşaatı Tamamlanmamış Evlerin Metrekaresi Nasıl Hesaplanır?
Kat planında bir evi satın almadan önce ihtiyaç duyulan hemen her bilgi kolayca görülebilir. Bunlardan en önemlileri şöyle sıralanır:

• Kot değeri
  Zemin tipi
  Tavan özellikleri
  Taşıyıcı sistemler
  Odalar ve mutfak gibi bölümler

Kot değeri ile incelenen dairenin hangi katta olduğu, zemin tipi ile fayans veya parke gibi malzemelerin nerede kullanıldığı, tavan özellikleri ile asma tavan gibi detaylar, taşıyıcı sistemler ile kolonların yerleri öğrenilebilir.

Proje Evler Nasıl İncelenir?
Proje evler incelenirken öncelikle bazı teknik terimlere vakıf olunması gerekir. Bunların başında da bağımsız bölüm gelir. Hukuki bir terim olan bağımsız bölüm, bir apartmanda bağımsız mülkiyete konu olan her bir bölümdür. Yani satışa sunulan daireler, bağımsız bölüm olarak isimlendirilir.

Statik proje gibi görünüş itibarıyla farklı ve sadece teknik detayların yer aldığı planların incelenmesine gerek yoktur. Bunun yerine bina veya teknik hali ile yapının her bir katının detayının gösterildiği kat planları incelenmelidir.

Kat planını incelerken ilk olarak almak istenilen daire tipi ile incelenen daire tipinin aynı olduğundan emin olunmalıdır. Burada da konut projesinin büyüklüğüne göre farklılaşmalar görülebilir. Bina bazında kentsel dönüşüm veya inşaat projelerinde genellikle giriş katları ile 1. kattan itibaren yukarıda kalan katlar arasında metrekare bazında farklar bulunur. Buna ek olarak binalar genellikle 2 veya 3 tip daireye sahiptir. Dairelerin her birinin planı ve ölçüleri birbirinden farklıdır. Bu nedenle de incelenen dairenin, satın alınmak istenen daire ile aynı olduğundan emin olunması gerekir.

Site gibi büyük yapılarda ise çok sayıda daire tipi bulunur. Daire tipleri genellikle 2+1 ve 3+1 gibi oda ve salon sayıları ile ifade edilmesinin yanı sıra 2+1C veya 2+1A gibi isimlerle de birbirlerinden ayrılabilir. Örnek vermek gerekirse incelenen daire 2+1 olabilir. Ancak bir projede yer alan tüm 2+1 daireler aynı olmayabilir. Mesela 2+1A olarak isimlendirilen bir dairenin metrekaresi 90, 2+1B olarak isimlendirilen dairenin metrekaresi 100 olabilir. Ayrıca bölümlerin konumlandırılması veya balkon gibi detaylar önemli ölçüde değişiklik gösterebilir.

Dikkat edilmesi gereken bir diğer konu ise kot değeridir. Satın alınmak istenilen dairenin kot değeri, kat planlarında açıkça yazmayabilir ve gösterilen kat planı, spesifik olarak belirtilmemiş herhangi bir kotta yer alan örnek kat planı olabilir. Yani yukarıda verdiğimiz örnekte olduğu gibi daire 2+1A tipinde olsa bile 5. katta veya 3. katta yer alabilir. Bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce daire tipi ve dairenin bulunduğu kat gibi kısımlar özenle incelenmelidir. Böylece olası bir hatanın önüne geçilebilir.

Yapı inşaatının bitmesinin ardından binanın kanun ve yönetmeliklere uygun olduğunu gösteren, yetkili birimler tarafından verilen bir tür onay belgesi olan iskan raporu, bir nevi yapı kullanım izni anlamına gelir. Bu nedenle yapı kullanma izin belgesi olarak da bilinir.

İnşa edilen yapının projeye uygun olarak tamamlanması gerekmektedir. Yapı kullanma izin belgesi ya da bir diğer adıyla iskan belgesi almak ancak bu şekilde mümkün olmaktadır. Bazı şirketler, henüz tamamlanmamış projelerde masraftan kaçınmak için bu belgeyi çıkarmayı ertelerler. Bu nedenle ev satın almayı düşünüyorsanız bu belgeyi sorgulamanız faydalı olacaktır.

İskan Olmazsa Ne Olur?
Bir inşaat için ilk yapılması gereken şeyler arasında izin belgesi almak, yani iskan belgesi almak bulunmaktadır. İskan olmadığı durumlarda;

Belediyeden onay alma konusunda problemler çıkabilir. Elektrik, su ve doğal gaz gibi abonelikler konusunda ekstra masraflar oluşabileceği gibi dairenin üzerine bu abonelikleri almak da zorlaşabilir.
Raporu bulunmayan daireler, kat irtifakı tapusundan kat mülkiyeti tapusuna dönüştürülemez.
Ev satın almak için kredi alınacaksa ve evin kat mülkiyet tapusu yoksa kredi başvurusu onaylanmayabilir. Bu konu hakkında ayrıntılı bilgi almak için “Hangi Tapu Tipleri İçin Ev Kredisi Kullanılabilir?” başlıklı yazımıza da göz atabilirsiniz.
Belediyeler, ruhsat tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde izni alınmayan yapılar için para cezası kesebilmektedir.
İzni alınmamış ve projeye uygun yapılmamış yapılar hakkında yıkım kararı çıkabilmektedir.
Görüldüğü üzere bu belge, ev alırken dikkat edilecek şeylerin başında gelmektedir. Alacağınız evin ruhsatı var ama yapı kullanım izni yoksa üzerinde düşünmeniz iyi olur; çünkü ruhsat, eve taşınıp yaşayabilmek için tek başına yeterli bir belge değildir.

İskan Raporu Nasıl Alınır?
İskan raporu alabilmek için ilgili belediyelere gerekli belgeleri tamamlamış şekilde başvurmak yeterlidir. Tüm belgelerin sunulmasıyla birlikte belediyenin ilgili birimi, yapınızın uygun olup olmadığı konusunda bir analiz yapmaktadır. Sürecin sonucunda yapınız uygunsa rapor verilmektedir.

Belge için ilgili belediyelerin İmar Müdürlüğü Yapı Kullanım İzin Birimi hizmet sunmaktadır. Buradaki görevliler, başvurunuzun ardından binanın ruhsat ve eklerine uygun olup olmadığını incelemektedir.

Yapı kullanım izin belgesi almak için projede gösterilmiş tüm şartların yerine getirilmiş olması gerekmektedir. Örnek olarak kanalizasyon altyapısı tamamlanmamışsa iskan raporu almak için yapılan başvuru reddedilebilmektedir.

İskan Raporu İçin Gerekli Belgeler
Başvuru yapanın dilekçesi ya da idare tarafından hazırlanmış matbu form
Yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğuna, uygun malzeme kullanılıp kullanılmadığına ve yapının kullanılmasında fen ve sağlık bakımından mahsur görülmediğine ilişkin fenni mesul veya yapı denetim kuruluşu raporları
Enerji kimlik belgesi
Yapının fotoğrafları (2 adet 18×13 cm)
Raporu almak için gerekli belgelerin güncelliğini, ilgili belediyeyi arayarak teyit etmeyi unutmamalısınız.

İskan Sorgulama Nasıl Yapılır?
Konuta ya da binaya ilişkin iskan sorgulama yapmak istiyorsanız e-devlet sisteminde ilgili aramayı yapabilirsiniz.

Ev satın alırken ince eleyip sık dokumak gerekir. Ev, büyük bir yatırımdır ve alım satım işlemine gereken özen gösterilmezse bu hem alıcı hem de mülk sahibi için problemler ortaya çıkabilir. Ev satın almayı düşünen birinin, aşağıdaki maddelere dikkat etmesi gerekir.

Proje Üzerinden Sıfır Ev Alacaklar İyi Araştırma Yapmalı
Daire alırken toplu konut projelerine dahil olmayı düşünenler, proje sahibi şirket hakkında detaylı bir araştırma yapmalıdır. Bu noktada şirketin portfolyosunda bulunan projeleri incelemek yararlı olabilir.

Söz konusu yeni bir şirket ise bu şirketin referansları ayrıca kontrol edilmelidir. Birçok kötü yorum almış ya da mahkemelere konu olmuş şirketlerden uzak durulması gerekir.

Evin Bulunduğu Bölgenin Deprem Riski Seviyesini Öğrenin
Yeni çıkan yasalar gereği deprem açısından riskli bulunan bölgeler kentsel dönüşüme tabidir. Satın alınan ev eğer riskli bölgede ise belediye tarafından yıkılabilir. Ayrıca riskli bir bölgede konut almak gelecek için doğru yatırım olmayacağı gibi olası bir depremde hayati tehlike de mevcuttur.

Haciz ve İpoteğe Dikkat!
Bu konu tüm potansiyel alıcıları ilgilendirmektedir. İster sıfır bir projeden ev alınsın ister halihazırda satışta olan bir konuta talip olunsun, haciz ve ipotek konusunu araştırmak gerekir. Çünkü evin üzerinde bulunan ipotek nedeniyle ciddi sorunlar yaşanabilir. Örnek olarak üzerinde ipotek bulunan sıfır daire, müteahhitin borçları nedeniyle yeniden satılabilir. Bu da büyük olasılıkla uzun sürecek olan bir yasal sürece neden olacaktır.

Ev Mutlaka Görülmeli
Alıcı ve ilan sahiplerinin, satılacak evin içinde görüşmesi önemli bir detaydır. Böylece hem olası sorunların önüne geçilir hem de ev ile alakalı her detay konuşulur. Henüz yapım aşamasında olan bir konut almayı düşünenler ise projenin her ayrıntısını incelemelidir. Teslim tarihleri konusuna da ayrıca dikkat edilmelidir. Ayrıca yeterli oranda referansı bulunmayan şirketlere temkinli yaklaşılması da gerekmektedir.

Kredi Çekebilmek İçin Evin Krediye Uygun Olması Gerekmekte
Konut kredisi çekmeyi düşünenler öncelikle bankaların faiz oranlarını karşılaştırmalıdır. Faiz oranları bankadan bankaya ve kredi notuna göre değişebilmektedir. Size en uygun kredi tekliflerini karşılaştırmak için tapudan.net’de bulunan Kredi Teklifleri hizmetinden faydalanabilirsiniz. Konut kredisi almak için ayrıca satın alınan evin konut kredisine uygun olması da önemli bir noktadır. Bu nedenle kat mülkiyeti tapusu bulunan konutları tercih etmek gerekmektedir. Kat irtifakı tapulu ya da paylaşımlı tapu çeşitlerine bankalar kredi vermeyebilmektedir. O nedenle satın almadan önce evin tapusuna dikkat edilmelidir.

Ev satın alma işlemlerinde tüm süreci mevzuatlara uygun şekilde ilerletmek gerekir. Usulsüzlükler ileride alıcı ve satıcıların başına dert olabilir. Bu nedenle hem belediyede hem de tapu dairesinde gerçekleştireceğiniz işlemlerde mevzuatlara uyulması şarttır.

Ev satın alırken ayrıca tapu harcı ve tapu sermaye bedeli gibi masrafların ödenmesi gerekmektedir. Bunların dışında evin geriye dönük vergi borçları da ortaya çıkabilmektedir. Bu tür durumlarda, tapu devir teslim işlemlerinde aksaklık yaşanmaması için geriye dönük borçlar da ödenmelidir.

Ev satın alırken alıcıları iki süreç beklemektedir:

• Belediyede yapılan işlemler
  Tapu işlemleri

“Tapu Devri Nasıl Yapılır?” başlıklı yazıyı okuyarak tapu işlemleri hakkında ayrıntılı bilgi edinebilirsiniz.

Tapu dairesindeki işlemler için randevu almanız (ALO 181 ya da eRandevu) yeterlidir. Gelen bilgi mesajlarını takip edip gerekli belgelere sahip olduktan sonra, randevu saatinden 15 dakika önce tapu dairesinde hazır olunmalıdır.

Ev Alırken Belediyede Yapılan İşlemler
Ev satın alırken yapılması gereken ilk şey, gayrimenkulun bağlı olduğu belediyeye başvurarak rayiç bedelini öğrenmek olmalıdır. Rayiç bedeli, belediyeler tarafından gayrimenkulun bulunduğu muhit üzerinde yapılan analizlere göre belirlenmiş en alt sınırdaki metrekare fiyatıdır. Satın alınacak konut için belirlenmiş alt sınırdan daha düşük fiyat belirtmek ise ortaya bir tür usulsüzlük çıkarmaktadır.

Rayiç bedeli, evi satın aldıktan sonra tüm resmi kurumlar tarafından baz alınan bir fiyatlamadır. Beyan edilen rayiç fiyatı, emlak vergisi ödemesini de belirlemektedir.

Düşük Satış Bedeli Ceza Ödemenize Sebep Olabilir.
Ev satın alım işlemlerinde hem alıcı hem de satıcı, belli miktarda tapu harcı ödemektedir. Bu tapu harcı, rayiç bedel ya da satış bedeli üzerinden hesaplanmaktadır.

Ev fiyatının yüksek belirlenmesine rağmen tapu harcını, olması gerekenden daha az ödemek için satış bedelini düşük göstermek, yasalara uygun bir hareket olarak görülmemektedir. Tapu dairesinde harç belirlenirken rayiç bedel ya da satış bedelinin hangisi yüksekse o seçilir. Satış bedeli, rayiç bedelden düşük olamaz. Bu nedenle düşük gösterilmesi durumunda satış bedeli, rayiç bedele eşit kabul edilir.

Maliye Bakanlığı, olası vergi kaçaklarını önlemek adına bu tür durumları ayrıntılı bir şekilde incelemektedir. Bu tarz usulsüzlükler tespit edilirse de hem alıcıya hem de satıcıya para cezası verilmektedir.

Tapu harcını az ödemek için satış bedelini daha düşük göstermenin yol açtığı başka bir sorun daha bulunmaktadır. Ev, satın alındıktan sonra beş yıl içinde satılırsa Gayrimenkul Değer Artış Vergisi’ne tabi olunur. Bu da satış bedeli üzerinden vergi ödenmesine yol açar.

Örnek olarak, 2017 yılında resmi evraklarda rayiç bedeli 250.000 TL olarak gösterilmiş bir evi, aslında 350.000 TL’ye satın almış bir alıcı, aynı evi 2019 yılında 450.000 TL’ye satarsa Gayrimenkul Değer Artış Vergisi ödemek zorunda kalır.

Ev alım esnasında satış bedeli düşük gösterildiği için satıcı, tapu harcını ve emlak vergisini düşük ödemiş olur; ama alıcının bir kârı olmaz. Alıcı, evini sonradan satmaya karar verdiğinde hem yüksek oranda tapu harcı ve Gayrimenkul Değer Vergisi ödeyecektir hem de geriye dönük incelemeler sonucunda cezaya maruz kalma olasılığı doğacaktır.

Ev Alırken Yaptırılması Zorunlu Sigortalar
Konut kredisi ile ev satın alacaksanız bazı sigortaları zorunlu olarak yaptırmalısınız. Bunlar; Konut Sigortası, Zorunlu Deprem Sigortası ve Hayat Sigortası’dır. İstenen sigorta çeşitleri ve sayısı bankadan bankaya göre de değişebilmektedir.

Ev satın alırken kredi almayı düşünmüyorsanız yaptırmanız gereken tek zorunlu sigorta, DASK olarak da bilinen Zorunlu Deprem Sigortası’dır.

Satın Alınan Daire İpotekliyse Ne Yapmalı?
İpotekli daire satın alındığı zaman resmi anlamda evin borcu da üstlenilmiş olur. Evin üzerinde bulunan ipotekler, kurum ya da kişi kaynaklı olabilmektedir. Böyle durumlarda tercih tamamen alıcıya aittir. Evin ipotekli olduğu bilinmiyorsa karşı dava açmak mümkündür, ama davanın olumlu sonuçlanacağından emin olunamaz. Bu nedenle satın alınacak ev üzerinde ipotek olup olmadığı araştırılmalıdır. Eğer konut üzerinde ipotek varsa bu, satın alım esnasında iyi bir araştırmayla ortaya çıkacaktır.

Ayrıca konut kredisi ile ev alınması durumunda banka, evi halihazırda ipotek etmiş olur. Bu ipotek de kredi bitene kadar devam eder.

Ev alım sürecinde çeşitli masraf kalemleri ortaya çıkabilmektedir. Ev alım satım sürecinde bütçe yönetimi konusunda verimli olabilmek için tüm ayrıntıların bilinmesi gerekmektedir. Ev alım sürecinde insanın karşısına çıkabilecek masraflar şunlardır:

• Ev Alırken Çıkan Masraflar
  Ev bedeli
  Gayrimenkul Danışmanı Hizmet Bedeli
  Tapu harç bedeli
  Döner sermaye bedeli
  Emlak Vergisi
  Tadilat masrafları
  Çevre Temizlik Vergisi
  Abonelik masrafları
  DASK
  Kredi masrafları
  Ev Bedeli

Evin bedeli, alıcının talep ettiği miktardır ve ev alırken yapacağınız en büyük masraf kalemini bu bedel oluşturmaktadır.

Gayrimenkul Danışmanı Hizmet Bedeli
Ev alma sürecinde ortaya çıkabilecek masraflardan bir diğeri gayrimenkul danışmanı hizmet bedelidir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereğince gayrimenkul danışmanları, hem ev sahibinden hem de evin alıcısından ayrı ayrı %2 + KDV (%18) oranında hizmet bedeli talep edebilmektedir. Gayrimenkul danışmanı, alıcı ve satıcı ile anlaşarak daha farklı miktarda hizmet bedeli de alabilir.

DASK
Ev alırken tapu devri işlemi sırasında DASK yani Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi de istenmektedir. Bu sigorta, her yıl yenilenir ve ev alırken alıcının bu sigortayı kendi adına taşıması gerekmektedir.

Tapu Harç Bedeli
2021 yılı itibarıyla yapılan satış bedelinin %4’ü konut tapu harcı olarak ödenmektedir. Bu bedel, alıcı ve satıcı arasında %2-%2 olacak şekilde bölüştürülmektedir. Ayrıca tapu döner sermaye bedeli de 2021 yılı itibarıyla 385 TL’dir.

Tapu harç bedeli ile ilgili güncel bilgileri e-devlet Tapu ve Kadastro Müdürlüğü sayfasından öğrenebilirsiniz.

Döner Sermaye Bedeli
Ev alırken tapu döner sermaye bedelinin de ödenmesi gerekir. Bu miktar her yıl ilgili kurumlarca belirlenir ve tapu daireleri aracılığı ile ödeme yapılır.

Emlak Vergisi
Her ev sahibi, ev değeri üzerinden hesaplanan Emlak Vergisi’ne tabidir. Ev aldıktan sonraki yılla birlikte her sene bu verginin ödenmesi zorunludur.

Tadilat Masrafları
Satın alınan ev sıfır değilse beraberinde tadilat masrafları ortaya çıkabilmektedir. Satın alınacak evin önceden iyice incelenip tadilat masraflarının hesaplanması, bütçenin doğru bir şekilde belirlenmesini sağlamaktadır.

Çevre Temizlik Vergisi
Ev alırken yapılan masraflar arasında olmasa da ev sahibi olduktan sonra ortaya bir gider daha çıkmaktadır. Çöp Vergisi olarak da bilinen Çevre Temizlik Vergisi, su tüketimi baz alınarak hesaplanmakta ve yılda iki taksit halinde ödenmektedir.

Abonelik Masrafları
Elektrik, su, doğalgaz ve internet gibi hizmetlerden yararlanmak için abonelikler açtırmanız gerekmektedir. Önceki abonelikleri yeni eve taşımanız da mümkündür. Bu noktada taşıma bedeli bir masraf olabilmektedir.

Kredi Masrafları
Konut kredileri, çoğunlukla ev bedelinin %75’i olarak verilir ve evin bedelinden geri kalanı alıcının ödemesi beklenir. Kredi kullanacaksanız ödeyeceğiniz taksit faizlerini ve peşinat miktarlarını detaylı bir şekilde incelemelisiniz. Size en uygun kredi tekliflerini karşılaştırmak için tapudan.net’de bulunan Kredi Teklifleri hizmetinden faydalanabilirsiniz.